小区物业新模式服务也搞项目承包

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海都记者 赵杨 吴臻 实习生 胡巧灵 通讯员 张宁

关注理由

从案件频发到零发案，福州仓山金山大道百合苑小区的“华丽”转身，缘于一种物业新模式。

小区原有的物业公司不变，不过小区的公共秩序维护，已经由另一家公司负责了。安装门禁、监控;车辆刮擦、丢失赔偿一定比例费用……由这家公司负责，作为回报，这家公司收取小区车位停车费。

这种模式已在福州8个小区推开，以目前情况看，效果还不错，但法律界人士也指出了其局限性。这几日，记者就此模式，展开调查，走访了相关小区和部门。

民警北京取经 帮着牵线搭桥

“巴中科白癜风微博掌大的小区，一年发生的盗窃案件达到一二十起”

钟发荣是福州金山派出所的片警，这几年，最让他头疼的莫过于辖区内盗窃案频发。

位于金山大道旁的百合苑小区，是老钟辖区的缩影，2003年建成入住，3栋楼200多户居民，有物业，但管理松散，小区可以随意进出;同时小区内出租户众多，出入人员繁杂。另外，小区的门禁系统设备老旧，楼道门禁常常大开。

“就这个巴掌大的小区，一年发生的盗窃案件可以达到一二十起。”钟发荣说。

去年8月份，钟发荣在休假期间到北京走了一圈，他走访北京的社区，向别人取经小区安防之道。十几个社区逛完后，钟发荣最大的感受是，大门都是封闭式刷卡管理。

钟发荣求教了不同的安防公司、物业公司，搜罗信息后，归纳了三条整改路。“一是由业主直接出钱，加装门禁等智能化安防设备;二是让第三方公司投资，对原有安防设备进行整改;三是由第三方公司投资安防设备投入安保力量，”钟发荣说。

第三种方式最终被引入百合苑小区。钟发荣表示，这种模式从使用至今，小区内的盗窃案发生率为零。

专门公司 管理小区公共秩序

“正常停放出中科白癜风医院了状况，如找不出肇事者，损失我们全赔”

此前尚在业界名不见经传的福州闽祥停车场管理公司，就当做社区防范的“新钥匙”。而从3月1日起，与百合苑小区一墙之隔的闽江春晓小区，同样引入了这种模式。

该公司的经理宁兆生说，公司在2010年10月成立，百合苑是该公司接下的第七个项目，公司的运营是同一种模式，即向业委会或者物业承包小区的物业管理公共秩序维护业务，包括地面汽车和地下车位及消防管理、安防职责等，由该公司安装自动化设备、监控探头，实施整个小区的封闭式管理。作为回报，地下车位及地面车位的车辆管理费由该公司收取。

“车辆在小区指定停放区域出了状况，在找不出肇事者的情况下，损失我们全赔，在找得出肇事者的情况下，三方协商。”宁兆生说，如果不在指定停放区域，该公司只赔偿损失三成。

“前期主要是投入，后期才有回报。”宁兆生告诉记者，与业委会或者物业签订的合同，均在五年之上。而收费均经过物价部门核实，按规收取，业主一个月的车辆管理费用为60元，而临时车辆进出，均是半小时内免费，而超过的5元钱，过夜10元钱。

防盗中科白癜风医院效果明显 警方有意推广

“目前，已接手的8小区，还没有出现盗窃的状况”

将公共秩序维护从物业管理中剥离，第三方公司收取停车费作为回报的模式，在防盗方面的作用显而易见，因而也得到了业主和警方的青睐。仓山警方亦有意在盗窃案频发的小区推广。

“到目前为止，已经接手的八个项目，还没有出现盗窃的状况，还有五六个小区正准备签约”，宁兆生证实，采取这种模式的小区，之前无一例外管理不到位，有的物业甚至快做不下去了。譬如其接手的第一个项目福明苑，这个老小区之前又脏又乱，盗窃案频发，业主十分不满，甚至不愿意缴纳物业费。引入这种模式后，小区状况一个月内就大有改观，业主们感觉到了便利，也自愿缴纳费用了。宁兆生表示，公司所做的8个小区，业主的缴费率都达到了97%以上。

不同声音

物业协会：揽下赔偿责任是否妥当?

福州市物业管理协会秘书长丁燕菁对于这种模式大加赞赏。物业将一部分项目外包的做法是有章可循的，从专业的角度看，专业的事项交给专业公司做的方式是很不错的。

但同时丁燕菁也质疑，第三方主动揽下赔偿责任是否妥当?业主中科白癜风医院要明确每个月60元的车位管理费属于车辆维护费用，这笔费用不表示其车辆与管理方是保管关系。若车辆发生被盗窃等情况的，依然要通过报警处理，看管方没有必须全额赔付的责任;而一旦业主车辆发生刮擦等事故，也有保险公司介入调查，同样也要按法定程序认定责任双方与赔偿数额。

丁燕菁表示，责任还是物业公司首当其冲。总体上，第三方公司与物业只是合作关系，要解决好小区内的大小事宜，首当其冲的还是物业。

律师：小区是否变公共停车场?

“这种模式具有很大的局限性。”福州开元律师事务所杨大成则认为，天下没有免费的午餐，第三方舍得投入，肯定是为了盈利。所以首先是在对象的选择上，有严格的筛选，并非所有治安状况不佳的小区都适用这种模式。按照这种模式，需要有足够的停车位，来实现盈利预期。如果没有停车位，恐怕难实现公共秩序维护的“分割”。

其表示，业主可能不得不面对另一个问题，小区的停车场在一定程度上也变成了公开的停车场，对于进出小区停车场的，没有甄别身份，这同样给小区的安全防范带来漏洞。而且小区的停车场，也可能被外来车辆挤占。细菌正在侵蚀你的包包3对策消灭贴身细菌